2025타경4647 서울남부지방법원 — 10회 유찰, 감정가 13% 물건의 확인 포인트
| 지표 구분 | 현황 및 수치 | 입찰 권리분석 핵심 |
|---|---|---|
| 진행·공고 물건 | 실시간 | 법원 매각기일 공고 실시간 집계 데이터 |
| 평균 최저가율 | 평균 70% | 감정평가액 대비 유찰 저감율 기준 |
| 평균 유찰횟수 | 평균 1~2회 유찰 | 회차별 20~30% 가격 저감 입찰 기회 |
| 관할 집행법원 | 관할법원 | 매각기일 입찰보증금 10% 수표 납부 관할 |
- 말소기준권리 및 배당 원칙
- 경매 낙찰 시 매수인이 인수하지 않고 소멸하는 최선순위 권리(근저당권·가압류 등)를 기준으로 배당 순위가 산정됩니다.
- 대항력 임차인 및 권리분석 유의사항
- 말소기준권리보다 전입일자가 앞선 주택임차인의 보증금은 전액 배당받지 못할 경우 매수인이 전액 인수해야 하므로 주의가 요구됩니다.
법원경매 분석 코멘트
2025타경4647 입찰 검토가 필요하시면 연락주세요.
2025타경4647의 법원경매 입찰 검토에서는 말소기준권리와 인수 가능 권리, 임차인 대항력·배당, 점유·명도, 시세와 취득·보수 비용을 확인해 적정 입찰 상한을 산정합니다.
2025타경4647 법원경매 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 2025타경4647 법원경매 입찰 시 필수 준비물과 입찰보증금은 얼마인가요?
법원경매 입찰 시에는 신분증(주민등록증 또는 운전면허증), 도장, 그리고 최저매각가격의 10%에 해당하는 매수신청보증금(은행 발행 자기앞수표 1장 준비 권장)이 필요합니다. 재매각(유찰 후 미납) 사건의 경우 관할 법원에 따라 보증금이 20~30%로 상향될 수 있으므로 매각기일 공고를 사전에 확인해야 합니다.
Q2. 2025타경4647 권리분석 시 가장 주의해야 할 핵심 사항은 무엇인가요?
말소기준권리(근저당·가압류 등)보다 앞선 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 여부, 유치권·법정지상권 등 등기부에 표시되지 않는 특수 권리 성립 여부를 집중 검토해야 합니다. 아울러 국세·지방세 당해세 우선변제권 및 아파트·상가의 공용부분 관리비 체납액 승계 여부도 사전 확인이 필수입니다.
Q3. 2025타경4647 낙찰 후 잔금 납부와 소유권 이전 및 명도 절차는 어떻게 되나요?
낙찰일로부터 1주일 후 법원의 매각허가결정 및 추가 1주일 후 확정 절차를 거쳐 약 30일간의 대금지급기한이 지정됩니다. 잔금을 전액 납부하는 즉시 소유권을 취득하며, 이후 부동산인도명령 신청과 촉탁등기를 통해 안전하고 신속하게 명도와 소유권이전등기를 마무리합니다.
1 / 3⚠ 이 물건의 위험 신호
- 청구금액이 감정가를 넘습니다. 낙찰가에 따라 매각이 취소될 수 있는 구조입니다. 서류만으로 확정 불가
- 점유 관계의 대항력이 미확정입니다. 전입·확정일자 선후를 서류로 대조해야 합니다. 서류 확인 필요
- 대지권이 4필지로 구성돼 있습니다. 매각 범위는 명세서로 확정해야 합니다. 서류만으로 확정 불가
사건 개요
| 사건번호 | 2025타경4647 (물건번호 1) · 서울남부지방법원 경매13계 |
|---|---|
| 위치 | 본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 지하철9호선"공항시장역" 북서측 인근에 위치하 고, 인근에 다세대주택, 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다. |
| 물건 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 업무시설,근린생활시설 지1층 184.99㎡ 1층 69.09㎡ 2층 110 |
| 전용/호수 | 14.33㎡ · 제102동 제10층 제1001호 |
| 대지 | 149㎡ + 152㎡ + 139㎡ + 136㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 26,978,000원 (13%) |
| 배당요구종기 | 2025-04-10 |
| 다음 일정 | 차회 기일 법원 공고 확인 · 제112호 법정 |
가격은 이렇게 내려왔습니다
| 회차 | 기일 | 최저매각가 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2025-05-21 | 201,000,000 (100%) | 유찰 |
| 2회 | 2025-07-02 | 160,800,000 (80%) | 유찰 |
| 3회 | 2025-11-11 | 128,640,000 (64%) | 유찰 |
| 4회 | 2026-01-07 | 102,912,000 (51%) | 유찰 |
| 5회 | 2026-02-24 | 82,330,000 (41%) | 유찰 |
| 6회 | 2026-04-02 | 65,864,000 (33%) | 유찰 |
| 7회 | 2026-05-14 | 52,691,000 (26%) | 유찰 |
| 8회 | 2026-07-08 | 42,153,000 (21%) | 유찰 |
| 9회 | 2026-08-07 | 33,722,000 (17%) | 유찰 |
| 10회 | 2026-09-08 | 26,978,000 (13%) | 유찰 |
| 다음 회차는 더 내려갑니다 — 싸지는 만큼 “왜 아무도 안 받았나”의 답이 더 중요해집니다 (아래 AI 코멘트) | |||
현장·감정 메모
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AI 권리분석 코멘트
청구금액이 감정가를 웃도는 구조는 무잉여 가능성을 염두에 두고 채권 관계를 면밀히 살펴야 하는 지점입니다. 가격이 크게 낮아진 상태일수록 단순한 저가 메리트보다는 경매 절차의 안정성 자체를 우선적으로 확인하는 태도가 필요합니다. 공적 장부를 통해 배당 실익과 전반적인 권리 구조를 차분히 점검하는 것이 중요합니다.
미확정된 대항력 요소와 여러 필지로 구성된 대지권은 공식 서류를 통한 철저한 대조가 필수적입니다. 전입신고와 확정일자의 선후 관계를 매각물건명세서 등과 대조하여 실제 권리 범위를 명확히 짚어보아야 합니다. 이러한 법적 관계가 충분히 검증되기 전까지는 섣부른 추정을 피하고 신중하게 사실관계를 확인해야 합니다.
반복된 유찰 이면의 원인을 다각도로 검증하기 전에는 성급한 응찰 판단을 유보해야 합니다. 숨겨진 리스크를 걸러내는 과정이 선행되어야 안전한 대응이 가능하므로 서류와 현장 확인을 통한 철저한 검토가 뒷받침되어야 합니다. 1차 전화 검토는 무료이니, 1688-0976으로 2025타경4647 사건번호만 불러주시면 확인이 필요한 포인트를 짚어드리겠습니다.
전문가 검토 리포트에서 확정되는 것
| 검토 항목 | 결론 |
|---|---|
| 유찰 원인 진단 | 선순위 ○○ ○건 · 인수 추정 ○,○○○만 |
| 인수 권리 판정 | 대항력 임차인 ○ · 보증금 ○,○○○만 |
| 적정 응찰가 범위 | ○억 ○,○○○만 ~ ○억 ○,○○○만 |
| 명도 난이도 | 점유자 ○○ · 예상 ○개월 · 비용 ○○○만 |
| 낙찰 후 자금 일정 | 잔금 ○○일 · 대출 가능폭 ○○% 검토 |
진행은 이렇게 됩니다
이 물건을 보고 계신 분들이 묻는 것
왜 이렇게 여러 번 유찰됐나요?
가격 때문만은 아닐 수 있습니다. 인수 부담(선순위 임차·권리)이 숨어 있는지 서류로 확인하는 게 먼저입니다. 1차 전화 검토(무료)에서 위험 등급부터 말씀드립니다.
혼자 입찰하면 안 되나요?
가능합니다. 다만 이 유형은 서류 한 줄(전입일자 하나)로 수천만 원이 갈리는 사건입니다. 확인 순서를 아는 사람과 10분 통화 후 결정하셔도 늦지 않습니다.
상담하면 꼭 계약해야 하나요?
아닙니다. 1차 전화 검토는 무료이고, “진행 가치 없음”이면 그렇게 말씀드리고 끝납니다. 정밀 검토·동행부터가 계약 범위입니다.