2025타경11310 울산지방법원 — 6회 유찰, 감정가 17% 물건의 확인 포인트
| 지표 구분 | 현황 및 수치 | 입찰 권리분석 핵심 |
|---|---|---|
| 진행·공고 물건 | 실시간 | 법원 매각기일 공고 실시간 집계 데이터 |
| 평균 최저가율 | 평균 70% | 감정평가액 대비 유찰 저감율 기준 |
| 평균 유찰횟수 | 평균 1~2회 유찰 | 회차별 20~30% 가격 저감 입찰 기회 |
| 관할 집행법원 | 관할법원 | 매각기일 입찰보증금 10% 수표 납부 관할 |
- 말소기준권리 및 배당 원칙
- 경매 낙찰 시 매수인이 인수하지 않고 소멸하는 최선순위 권리(근저당권·가압류 등)를 기준으로 배당 순위가 산정됩니다.
- 대항력 임차인 및 권리분석 유의사항
- 말소기준권리보다 전입일자가 앞선 주택임차인의 보증금은 전액 배당받지 못할 경우 매수인이 전액 인수해야 하므로 주의가 요구됩니다.
법원경매 분석 코멘트
2025타경11310 입찰 검토가 필요하시면 연락주세요.
2025타경11310의 법원경매 입찰 검토에서는 말소기준권리와 인수 가능 권리, 임차인 대항력·배당, 점유·명도, 시세와 취득·보수 비용을 확인해 적정 입찰 상한을 산정합니다.
2025타경11310 법원경매 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 2025타경11310 법원경매 입찰 시 필수 준비물과 입찰보증금은 얼마인가요?
법원경매 입찰 시에는 신분증(주민등록증 또는 운전면허증), 도장, 그리고 최저매각가격의 10%에 해당하는 매수신청보증금(은행 발행 자기앞수표 1장 준비 권장)이 필요합니다. 재매각(유찰 후 미납) 사건의 경우 관할 법원에 따라 보증금이 20~30%로 상향될 수 있으므로 매각기일 공고를 사전에 확인해야 합니다.
Q2. 2025타경11310 권리분석 시 가장 주의해야 할 핵심 사항은 무엇인가요?
말소기준권리(근저당·가압류 등)보다 앞선 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 여부, 유치권·법정지상권 등 등기부에 표시되지 않는 특수 권리 성립 여부를 집중 검토해야 합니다. 아울러 국세·지방세 당해세 우선변제권 및 아파트·상가의 공용부분 관리비 체납액 승계 여부도 사전 확인이 필수입니다.
Q3. 2025타경11310 낙찰 후 잔금 납부와 소유권 이전 및 명도 절차는 어떻게 되나요?
낙찰일로부터 1주일 후 법원의 매각허가결정 및 추가 1주일 후 확정 절차를 거쳐 약 30일간의 대금지급기한이 지정됩니다. 잔금을 전액 납부하는 즉시 소유권을 취득하며, 이후 부동산인도명령 신청과 촉탁등기를 통해 안전하고 신속하게 명도와 소유권이전등기를 마무리합니다.
1 / 3⚠ 이 물건의 위험 신호
- 6회 유찰에는 이유가 있습니다. 가격 문제인지 권리·점유 문제인지 서류가 말해줍니다. 서류만으로 확정 불가
- 점유 관계가 공부상 비어 있습니다. 대항력 있는 임차인 여부에 따라 인수액이 달라집니다. 현장 확인 필요
- 차회 공고 확인이 필요합니다. 기일·최저가·보증금율은 법원 공고로 확정됩니다. 공고 확인
사건 개요
| 사건번호 | 2025타경11310 (물건번호 1) · 울산지방법원 경매7계 |
|---|---|
| 위치 | 본건은 울산광역시 울주군 서생면 서생리 소재 ""서생포왜성"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 임야, 농경지, 농가주택 등으로 형성되어 주위환경은 보통시 됩니다. |
| 물건 | - |
| 전용/호수 | 34314㎡ |
| 대지 | - |
| 감정가 / 최저가 | 1,132,362,000원 / 190,316,000원 (17%) |
| 배당요구종기 | 2025-05-09 |
| 다음 일정 | 차회 기일 법원 공고 확인 · 133호 입찰법정 |
가격은 이렇게 내려왔습니다
| 회차 | 기일 | 최저매각가 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2025-08-14 | 1,132,362,000 (100%) | 유찰 |
| 2회 | 2025-09-11 | 792,653,000 (70%) | 유찰 |
| 3회 | 2026-03-31 | 554,857,000 (49%) | 유찰 |
| 4회 | 2026-05-06 | 388,400,000 (34%) | 유찰 |
| 5회 | 2026-06-10 | 271,880,000 (24%) | 유찰 |
| 6회 | 2026-07-15 | 190,316,000 (17%) | 유찰 |
| 다음 회차는 더 내려갑니다 — 싸지는 만큼 “왜 아무도 안 받았나”의 답이 더 중요해집니다 (아래 AI 코멘트) | |||
현장·감정 메모
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AI 권리분석 코멘트
반복된 유찰 이면의 구조적 원인을 냉정하게 짚어봐야 합니다. 감정가 대비 파격적인 가격으로 낮아졌으나 시장에서 지속적으로 외면받은 배경에는 가격 외적인 물리적·법적 제약이 숨어 있을 수 있습니다. 공부상 나타나는 조건과 실제 현장의 여건을 입체적으로 검증하는 과정이 필수적입니다.
맹지 가능성이나 제반 현황을 서류와 현장 실사를 통해 교차 검증해야 합니다. 등기부상 권리관계뿐만 아니라 실제 점유 현황과 접근성 문제를 꼼꼼히 따져보지 않으면 예상치 못한 부담을 떠안을 수 있습니다. 서류상 나타나는 한계를 넘어 현장 리스크를 안전하게 걸러내는 작업이 선행되어야 합니다.
본 사건에 대한 1차 전화 검토는 무료로 진행됩니다. 의문이 남는다면 혼자 고민하지 마시고 1688-0976으로 사건번호만 불러주시면 신중하고 정확하게 방향을 짚어드리겠습니다. 서류와 현장에 대한 최종 확인 없이는 어떠한 사항도 확정되지 않으므로 철저한 준비가 필요합니다.
전문가 검토 리포트에서 확정되는 것
| 검토 항목 | 결론 |
|---|---|
| 유찰 원인 진단 | 선순위 ○○ ○건 · 인수 추정 ○,○○○만 |
| 인수 권리 판정 | 대항력 임차인 ○ · 보증금 ○,○○○만 |
| 적정 응찰가 범위 | ○억 ○,○○○만 ~ ○억 ○,○○○만 |
| 명도 난이도 | 점유자 ○○ · 예상 ○개월 · 비용 ○○○만 |
| 낙찰 후 자금 일정 | 잔금 ○○일 · 대출 가능폭 ○○% 검토 |
진행은 이렇게 됩니다
이 물건을 보고 계신 분들이 묻는 것
왜 이렇게 여러 번 유찰됐나요?
가격 때문만은 아닐 수 있습니다. 인수 부담(선순위 임차·권리)이 숨어 있는지 서류로 확인하는 게 먼저입니다. 1차 전화 검토(무료)에서 위험 등급부터 말씀드립니다.
혼자 입찰하면 안 되나요?
가능합니다. 다만 이 유형은 서류 한 줄(전입일자 하나)로 수천만 원이 갈리는 사건입니다. 확인 순서를 아는 사람과 10분 통화 후 결정하셔도 늦지 않습니다.
상담하면 꼭 계약해야 하나요?
아닙니다. 1차 전화 검토는 무료이고, “진행 가치 없음”이면 그렇게 말씀드리고 끝납니다. 정밀 검토·동행부터가 계약 범위입니다.