2025타경11268 울산지방법원 — 6회 유찰, 감정가 24% 물건의 확인 포인트
| 지표 구분 | 현황 및 수치 | 입찰 권리분석 핵심 |
|---|---|---|
| 진행·공고 물건 | 실시간 | 법원 매각기일 공고 실시간 집계 데이터 |
| 평균 최저가율 | 평균 70% | 감정평가액 대비 유찰 저감율 기준 |
| 평균 유찰횟수 | 평균 1~2회 유찰 | 회차별 20~30% 가격 저감 입찰 기회 |
| 관할 집행법원 | 관할법원 | 매각기일 입찰보증금 10% 수표 납부 관할 |
- 말소기준권리 및 배당 원칙
- 경매 낙찰 시 매수인이 인수하지 않고 소멸하는 최선순위 권리(근저당권·가압류 등)를 기준으로 배당 순위가 산정됩니다.
- 대항력 임차인 및 권리분석 유의사항
- 말소기준권리보다 전입일자가 앞선 주택임차인의 보증금은 전액 배당받지 못할 경우 매수인이 전액 인수해야 하므로 주의가 요구됩니다.
법원경매 분석 코멘트
2025타경11268 입찰 검토가 필요하시면 연락주세요.
2025타경11268의 법원경매 입찰 검토에서는 말소기준권리와 인수 가능 권리, 임차인 대항력·배당, 점유·명도, 시세와 취득·보수 비용을 확인해 적정 입찰 상한을 산정합니다.
2025타경11268 법원경매 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 2025타경11268 법원경매 입찰 시 필수 준비물과 입찰보증금은 얼마인가요?
법원경매 입찰 시에는 신분증(주민등록증 또는 운전면허증), 도장, 그리고 최저매각가격의 10%에 해당하는 매수신청보증금(은행 발행 자기앞수표 1장 준비 권장)이 필요합니다. 재매각(유찰 후 미납) 사건의 경우 관할 법원에 따라 보증금이 20~30%로 상향될 수 있으므로 매각기일 공고를 사전에 확인해야 합니다.
Q2. 2025타경11268 권리분석 시 가장 주의해야 할 핵심 사항은 무엇인가요?
말소기준권리(근저당·가압류 등)보다 앞선 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 여부, 유치권·법정지상권 등 등기부에 표시되지 않는 특수 권리 성립 여부를 집중 검토해야 합니다. 아울러 국세·지방세 당해세 우선변제권 및 아파트·상가의 공용부분 관리비 체납액 승계 여부도 사전 확인이 필수입니다.
Q3. 2025타경11268 낙찰 후 잔금 납부와 소유권 이전 및 명도 절차는 어떻게 되나요?
낙찰일로부터 1주일 후 법원의 매각허가결정 및 추가 1주일 후 확정 절차를 거쳐 약 30일간의 대금지급기한이 지정됩니다. 잔금을 전액 납부하는 즉시 소유권을 취득하며, 이후 부동산인도명령 신청과 촉탁등기를 통해 안전하고 신속하게 명도와 소유권이전등기를 마무리합니다.
1 / 3⚠ 이 물건의 위험 신호
- 6회 유찰에는 이유가 있습니다. 가격 문제인지 권리·점유 문제인지 서류가 말해줍니다. 서류만으로 확정 불가
- 점유 관계가 공부상 비어 있습니다. 대항력 있는 임차인 여부에 따라 인수액이 달라집니다. 현장 확인 필요
- 대지권이 12필지로 구성돼 있습니다. 매각 범위는 명세서로 확정해야 합니다. 서류만으로 확정 불가
사건 개요
| 사건번호 | 2025타경11268 (물건번호 1) · 울산지방법원 경매7계 |
|---|---|
| 위치 | 울산광역시 북구 송정동 소재 '고헌초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 '울산송정택지개발지구' 내 성숙중인 상업지대로서 각종 상업시설 및 근린생활시설, 대규모 아파트단지 등으로 형성되어 있음. |
| 물건 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 제2종근린생활시설 지2층 1130.54㎡ 지1층 1282.79㎡ 1 |
| 전용/호수 | 55.38㎡ · 1동 1층108호 |
| 대지 | 1523.2㎡ + 1523.2㎡ + 1523.2㎡ + 1523.2㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 1,473,000,000원 / 353,667,000원 (24%) |
| 배당요구종기 | 2025-04-28 |
| 다음 일정 | 차회 기일 법원 공고 확인 · 133호 입찰법정 |
가격은 이렇게 내려왔습니다
| 회차 | 기일 | 최저매각가 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2025-07-10 | 1,473,000,000 (100%) | 유찰 |
| 2회 | 2025-08-14 | 1,031,100,000 (70%) | 유찰 |
| 3회 | 2025-09-11 | 721,770,000 (49%) | 유찰 |
| 4회 | 2026-03-31 | 505,239,000 (34%) | 유찰 |
| 5회 | 2026-05-06 | 353,667,000 (24%) | 유찰 |
| 8회 | 2026-07-15 | 353,667,000 (24%) | 유찰 |
| 다음 회차는 더 내려갑니다 — 싸지는 만큼 “왜 아무도 안 받았나”의 답이 더 중요해집니다 (아래 AI 코멘트) | |||
현장·감정 메모
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AI 권리분석 코멘트
반복된 유찰로 최저가가 대폭 낮아진 물건은 단순한 가격 이점보다 가치가 하락한 구조적 원인을 파악하는 것이 우선입니다. 표면적인 조건만 보고 접근하면 숨겨진 권리나 점유 관계의 리스크를 놓치기 쉬우므로, 공적 장부를 통한 다각도의 검토가 필수적으로 선행되어야 합니다.
공부상 점유 관계와 여러 필지로 나뉘어 구성된 대지권 구조는 서류상의 정보만으로는 실제 상황을 예단하기 어렵습니다. 매각물건명세서의 세부 기재 사항과 현장의 실제 점유 현황을 철저히 대조하기 전까지는 어떠한 인수 위험이나 최종적인 실익도 확정할 수 없습니다.
본 물건과 관련된 1차 전화 검토는 무료로 진행되므로 궁금하신 점을 부담 없이 확인하실 수 있습니다. 복잡한 권리 관계 속에서 안전한 판단을 내리실 수 있도록 지금 바로 1688-0976으로 사건번호만 불러주시기 바랍니다.
전문가 검토 리포트에서 확정되는 것
| 검토 항목 | 결론 |
|---|---|
| 유찰 원인 진단 | 선순위 ○○ ○건 · 인수 추정 ○,○○○만 |
| 인수 권리 판정 | 대항력 임차인 ○ · 보증금 ○,○○○만 |
| 적정 응찰가 범위 | ○억 ○,○○○만 ~ ○억 ○,○○○만 |
| 명도 난이도 | 점유자 ○○ · 예상 ○개월 · 비용 ○○○만 |
| 낙찰 후 자금 일정 | 잔금 ○○일 · 대출 가능폭 ○○% 검토 |
진행은 이렇게 됩니다
이 물건을 보고 계신 분들이 묻는 것
왜 이렇게 여러 번 유찰됐나요?
가격 때문만은 아닐 수 있습니다. 인수 부담(선순위 임차·권리)이 숨어 있는지 서류로 확인하는 게 먼저입니다. 1차 전화 검토(무료)에서 위험 등급부터 말씀드립니다.
혼자 입찰하면 안 되나요?
가능합니다. 다만 이 유형은 서류 한 줄(전입일자 하나)로 수천만 원이 갈리는 사건입니다. 확인 순서를 아는 사람과 10분 통화 후 결정하셔도 늦지 않습니다.
상담하면 꼭 계약해야 하나요?
아닙니다. 1차 전화 검토는 무료이고, “진행 가치 없음”이면 그렇게 말씀드리고 끝납니다. 정밀 검토·동행부터가 계약 범위입니다.