2024타경123312 서울남부지방법원 — 5회 유찰, 감정가 41% 물건의 확인 포인트
제이옥션 검토 코멘트
2024타경123312 입찰 검토가 필요하시면 연락주세요.
2024타경123312의 제이옥션 입찰 검토에서는 말소기준권리와 인수 가능 권리, 임차인 대항력·배당, 점유·명도, 시세와 취득·보수 비용을 확인해 적정 입찰 상한을 산정합니다.
1 / 3⚠ 이 물건의 위험 신호
- 5회 유찰에는 이유가 있습니다. 가격 문제인지 권리·점유 문제인지 서류가 말해줍니다. 서류만으로 확정 불가
- 점유 관계의 대항력이 미확정입니다. 전입·확정일자 선후를 서류로 대조해야 합니다. 서류 확인 필요
- 대지권이 2필지로 구성돼 있습니다. 매각 범위는 명세서로 확정해야 합니다. 서류만으로 확정 불가
사건 개요
| 사건번호 | 2024타경123312 (물건번호 1) · 서울남부지방법원 경매16계 |
|---|---|
| 위치 | 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신월초등학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 위치하는 등 주위환경은 보통임. |
| 물건 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 다세대주택 및 근린생활시설 1층 17.05㎡ 2층 113.77㎡ 3 |
| 전용/호수 | 26.95㎡ · 제4층 제402호 |
| 대지 | 235.9㎡ + 132.2㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 89,702,000원 (41%) |
| 배당요구종기 | 2024-09-30 |
| 다음 일정 | 차회 기일 법원 공고 확인 · 제112호 법정 |
가격은 이렇게 내려왔습니다
| 회차 | 기일 | 최저매각가 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026-10-21 | 219,000,000 (100%) | 유찰 |
| 2회 | 2026-10-21 | 175,200,000 (80%) | 유찰 |
| 3회 | 2026-10-21 | 140,160,000 (64%) | 유찰 |
| 4회 | 2026-10-21 | 112,128,000 (51%) | 유찰 |
| 5회 | 2026-10-21 | 89,702,000 (41%) | 유찰 |
| 다음 회차는 더 내려갑니다 — 싸지는 만큼 “왜 아무도 안 받았나”의 답이 더 중요해집니다 (아래 AI 코멘트) | |||
현장·감정 메모
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AI 권리분석 코멘트
반복된 유찰 이면에 숨겨진 권리적 위험 요소를 철저히 검증해야 합니다. 수차례의 가격 저감은 단순한 시세 조정 외에도 추가 부담이나 법적 제약이 존재할 가능성을 시사하므로 주의 깊게 접근해야 합니다. 따라서 표면적인 가격 메리트에 현혹되기보다 입찰을 가로막는 장애 요소가 무엇인지 서류를 통해 차분히 확인하는 순서를 지키는 것이 안전합니다.
임차인의 대항력 성립 여부와 복수 필지로 구성된 대지권의 매각 범위를 면밀히 대조해야 합니다. 전입 및 확정일자 현황을 매각물건명세서와 상호 비교하여 낙찰자에게 전가될 리스크가 있는지 규명하는 과정이 필요합니다. 다만, 이러한 공적 서류 분석과 현장 점유 실태 조사가 병행되지 않은 상태에서는 실제 권리 관계나 응찰 여부를 최종적으로 확정할 수 없습니다.
예상치 못한 점유자 문제나 권리 하자로 인한 손실을 방지하기 위해서는 객관적인 사전 검증이 필수적입니다. 서류 확인과 현장 조사를 거쳐 신중하게 입찰 전략을 수립하는 태도가 무엇보다 중요합니다. 본 건의 1차 전화 검토는 무료로 진행되므로, 1688-0976으로 사건번호만 편하게 불러주시면 핵심 포인트를 신속히 짚어드리겠습니다.
전문가 검토 리포트에서 확정되는 것
| 검토 항목 | 결론 |
|---|---|
| 유찰 원인 진단 | 선순위 ○○ ○건 · 인수 추정 ○,○○○만 |
| 인수 권리 판정 | 대항력 임차인 ○ · 보증금 ○,○○○만 |
| 적정 응찰가 범위 | ○억 ○,○○○만 ~ ○억 ○,○○○만 |
| 명도 난이도 | 점유자 ○○ · 예상 ○개월 · 비용 ○○○만 |
| 낙찰 후 자금 일정 | 잔금 ○○일 · 대출 가능폭 ○○% 검토 |
진행은 이렇게 됩니다
이 물건을 보고 계신 분들이 묻는 것
왜 이렇게 여러 번 유찰됐나요?
가격 때문만은 아닐 수 있습니다. 인수 부담(선순위 임차·권리)이 숨어 있는지 서류로 확인하는 게 먼저입니다. 1차 전화 검토(무료)에서 위험 등급부터 말씀드립니다.
혼자 입찰하면 안 되나요?
가능합니다. 다만 이 유형은 서류 한 줄(전입일자 하나)로 수천만 원이 갈리는 사건입니다. 확인 순서를 아는 사람과 10분 통화 후 결정하셔도 늦지 않습니다.
상담하면 꼭 계약해야 하나요?
아닙니다. 1차 전화 검토는 무료이고, “진행 가치 없음”이면 그렇게 말씀드리고 끝납니다. 정밀 검토·동행부터가 계약 범위입니다.